Quanto deve durare minimo un contratto di locazione?
Il codice civile stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, prevedendo che tale contratto non può avere durata superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.). Nulla stabilisce invece in ordine ad un termine minimo.
Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il regime della durata di un contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili segue le regole dettate dalla L. 392/78 (successivamente modificata e integrata dalla L. 431/98) per gli immobili siti in zone urbane.
In base a tale normativa, gli immobili urbani vengono distinti a seconda che essi siano adibiti ad uso abitativo oppure ad uso diverso da quello di abitazione (cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche o professionali) e ai relativi contratti di locazione si applica uno speciale regime che detta regole particolari in ordine alla durata, alla facoltà di recesso e alla risoluzione.
Per maggiori particolari si consultino le risposte specifiche:
immobili adibiti ad uso abitativo
immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo
Da questo regime restano esclusi gli immobili vincolati ai sensi della Legge n. 1089/39 e quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (quelli cioè di interesse storico o artistico, di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche), per i quali continuano a valere le regole del codice civile.
Quali sono i principali obblighi del locatore (proprietario)?
Il locatore deve (art. 1575 c.c.):
consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili (art. 1578 c.c.). Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Quali sono i principali obblighi del conduttore (inquilino)?
Il conduttore deve (art. 1587 c.c.):
prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.).
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto (art. 1590 c.c.), ma non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata (art. 1592 c.c.). Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse (art. 1593 c.c.). In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577 c.c.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
In quali casi il conduttore può partecipare all’assemblea dei condomini?
L’art. 10 della L.392/78 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Tale disciplina si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini.
Cosa deve fare il locatore per recedere dal contratto?
Qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda recedere dal contratto deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata. Se si tratta di immobili adibiti ad uso non abitativo il termine prima della scadenza diventa di 12 mesi. In mancanza il contratto si intende tacitamente prorogato per un analogo termine (o per 2 anni se si tratta di contratto stipulato con l’ausilio delle associazioni rappresentative).
È bene ricordare che, alla prima scadenza, tanto per gli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, quanto per gli altri, il recesso del locatore è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge (v. risposte specifiche: uso abitativo, uso non abitativo)
È possibile sublocare un immobile concesso in locazione?
Salvo patto contrario, il conduttore, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli (art. 1594 c.c.), ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Se si tratta di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto, senza il consenso del locatore (art. 2, L. 392/78). Il conduttore ha tuttavia facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, salvo patto contrario, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Relativamente invece ai contratti aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
In quali casi si può richiedere lo sfratto?
Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:
per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In tutti i casi la procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
In udienza il conduttore può decidere:
di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;
di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell’immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;
di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per consentire il pagamento dei canoni non onorati.
